全球餐饮巨头麦当劳在香港掀起资产优化风暴！12 月 8 日消息显示，麦当劳美国总公司于今年 7 月底启动的香港 8 个铺位标售计划取得重大进展，截至目前已成功售出元朗、旺角、西环坚尼地城、慈云山及大角咀 5 个核心区域物业，成交总值高达 3.71 亿港元，剩余尖沙咀星光行、铜锣湾怡和街及荃湾街市街 3 个黄金铺位仍在待售名单中，引发香港商业地产市场高度关注。其中最新成交的大角咀道 97 至 105 号铺位，以 7238 万港元的价格落槌，该铺建筑面积约 9230 方尺，尺价约 7842 港元，麦当劳自 1988 年以 1860 万港元购入后持货 37 年，账面获利 5378 万港元，物业升值幅度达 2.89 倍，上演了一出 “长期持有、高价套现” 的商业地产运作典范。

此次抛售的 5 个铺位各具区位优势，涵盖香港核心居民区与商业区，展现出麦当劳精准的资产变现策略。除大角咀铺位外，元朗贸易中心地下 5 号铺连 1 及 2 楼作为首宗成交案例，以 7738.8 万港元售出，该物业 1987 年购入价仅 931.86 万港元，持货 38 年升值 7.3 倍，尺价达 6998 港元，成交后麦当劳通过 “售后租回” 模式继续经营，每月支付 46 万港元租金至 2036 年，为新买家提供约 7.1 厘的稳定回报率，远超 2019 年其上次大规模售铺时约 4 厘的平均水平。旺角、西环坚尼地城及慈云山的 3 个铺位虽未披露具体成交细节，但结合整体 3.71 亿港元的总成交额推算，单个铺位均价约 7420 万港元，尺价普遍处于 6500-8000 港元区间，与当前香港非核心商圈餐饮铺位市场价格基本持平。值得注意的是，此次售出的铺位均为麦当劳自持多年的优质资产，购入时间集中在 1980-1990 年代，恰好赶上香港商业地产的黄金发展期，长期持有带来的巨额增值成为此次套现的核心底气。

剩余待售的 3 个铺位堪称 “压箱底” 优质资产，均位于香港顶级核心商圈，市场估值潜力巨大。尖沙咀星光行铺位地处九龙半岛核心旅游区，紧邻维多利亚港，日均客流量超 10 万人次，周边同类餐饮铺位尺价普遍在 1.2-1.5 万港元；铜锣湾怡和街铺位位于香港商业地标区域，周边聚集多家国际品牌旗舰店，戴德梁行数据显示，2025 年铜锣湾核心街铺空置率已回落至 7.9%，租金虽按年下调 7.3% 但抗跌力增强，优质铺位仍受投资者追捧；荃湾街市街铺位则处于新界西核心商业区，周边社区成熟、消费力稳定，参考 2025 年 5 月荃湾沙咀道全幢物业 10714 港元 / 方尺的成交尺价，该铺位估值有望突破 1 亿港元。按照首阶段 8 个铺位总估值约 12.05 亿港元计算，剩余 3 个铺位总估值约 8.34 亿港元，若顺利售出，麦当劳此次香港铺位标售计划总套现金额将突破 12 亿港元，创下其在港单次资产出售规模纪录。

麦当劳密集抛售香港铺位，背后是全球餐饮行业 “轻资产运营” 的主流趋势与本地市场环境的双重驱动。作为全球知名的 “隐形地产商”，麦当劳截至 2024 年底在全球拥有约 45% 餐厅所在土地及 70% 建筑物，通过地产增值与租金收益实现多元化盈利，但近年来香港商业地产市场面临调整压力，戴德梁行数据显示，2025 年二季度香港核心区一线街铺空置率曾一度飙升，铜锣湾达 13.2%、旺角 9.5%，虽四季度空置率回落至 6.6% 的疫情后低位，但餐饮铺位待租数量仍较多，租金累计跌幅介乎 0.3% 至 3.6%。在此背景下，麦当劳选择剥离重资产，既避免物业价值进一步波动的风险，又能回笼巨额资金投入核心业务 ——2025 年麦当劳全球加速推进数字化转型，包括自助点餐机升级、外卖配送网络优化及新品研发，轻资产模式可降低资金占用成本，提升运营灵活性。这一策略并非孤例，星巴克近期也先后出售美国加州托伦斯及亚利桑那州图森的自持物业，通过 “售后租回” 模式聚焦餐饮运营，印证了连锁餐饮企业的战略转型方向。

从历史经验与市场反馈来看，麦当劳此次 “卖铺租铺” 计划设计精妙，兼顾了资产变现效率与业务稳定性。早在 2016 年，麦当劳便已完成香港物业资产梳理，将铺位转至旗下地产公司并签订长期租约，为此次大规模出售奠定基础。与 2019 年售铺时部分物业无长期租约导致成交率仅 50% 不同，此次所有出售铺位均绑定长期租约，稳定的租金回报大幅提升了物业吸引力，即便部分铺位存在折价成交（如元朗铺位成交价较估值低 33.5%），仍能快速找到买家。对香港商业地产市场而言，麦当劳的抛售既为投资者提供了难得的优质资产标的，也传递出市场调整期的投资机会 —— 核心商圈铺位凭借稳定客流与消费力，仍是抗风险能力较强的资产类型。未来，随着剩余 3 个核心铺位的陆续成交，麦当劳将彻底完成香港业务的轻资产转型，以 “租户” 身份继续深耕市场，其核心竞争力将更多依赖产品创新、服务升级与运营效率，而非地产增值。这场耗时半年的资产优化行动，不仅为麦当劳带来丰厚的现金流，更成为连锁餐饮行业在市场调整期实现可持续发展的典型样本，为其他扎根香港的零售餐饮企业提供了宝贵的转型参考。